MARO Mobilitätskonzept Teil 1

Warum alle profitieren, wenn Tiefgaragen kleiner werden

von Jutta Baltes, 02.03.2023

„So wenig Tiefgaragenstellplätze wie möglich“ hieß das Motto auch in Penzberg, wo das MARO Konzept schon umgesetzt wurde.

In einem Mehrgenerationen-Projekt ist es schon umgesetzt – und in weiteren sechs ist es fest eingeplant: Das Mobilitätskonzept der MARO Genossenschaft. Langfristig geht es darum, so Vorstand Martin Okrslar, die Bewohner und Bewohnerinnen der Häuser dazu zu motivieren, auf das eigene Auto zu verzichten. 

Um das überhaupt möglich und attraktiv zu machen, steht das Konzept der MARO auf drei Säulen: Zum einen möchte die MARO so wenig Tiefgaragenstellplätze wie möglich bauen. Zum zweiten sollen bei den Projekten Carsharing-Autos zur Verfügung stehen. Und schließlich bekommt das Fahrrad als Fortbewegungsmittel den Raum, den es benötigt – und zwar ganz wörtlich genommen. 

Alle drei Bereiche des MARO Mobilitätskonzepts werden in den kommenden Wochen hier im MARO Blog ausführlich vorgestellt. Doch in diesem ersten Beitrag geht es hauptsächlich um die erste Säule: Tiefgaragenstellplätze. 

Denn für die MARO steht fest: In ihren Projekten soll es so wenig Stellplätze für Autos wie möglich geben. Zum einen, sagt Martin Okrslar, sei das eine Frage des Umwelt- und Klimaschutzes, zum anderen aber hat der Verzicht auf Stellplätze auch einen handfesten Grund: Eine immense Kostenersparnis.

Der MARO-Vorstand rechnet vor: In der Regel kostet ein Stellplatz in der Tiefgarage etwa 25.000,00 Euro. Würde man diese Baukosten inklusive Zins und Tilgung auf die Miete umlegen, müsste die MARO ihren Bewohner*innen mindestens 130 bis 150 Euro pro Stellplatz abverlangen, bei schwierigem Untergrund oder wenig Platz auf dem Grundstück sogar weit mehr. 

„Unmöglich“, sagt der Vorstand, „Tiefgaragenstellplätze werden immer unprofitabel vermietet.“

Die Folge ist normalerweise: 60 bis 70 Euro kostet der Stellplatz, der Rest der Kosten wird auf die Gesamtmiete umgelegt. 

Für die Genossenschaft, die sich die Schaffung bezahlbaren Wohnraums auf die Fahnen geschrieben hat, ist das keine befriedigende Lösung. Also setzte man sich mit Vorstand, Projektleiter*innen und einem Anwalt zusammen und entwickelte das MARO Mobilitätskonzept. „Natürlich gewinnt man mit jedem Projekt Wissen und Erfahrungen dazu, die dann Schritt für Schritt mit einfließen“, sagt der Vorstand.

Im Konzept festgeschrieben ist, dass es in den Projekten der MARO möglichst nur einen Tiefgaragen-Stellplatz pro Wohnung geben soll. Klingt einfach, ist in der Umsetzung aber ein bisschen komplizierter. Denn: Gemeinden haben in der Regel eine Stellplatz-Satzung. Sie schreiben also vor, wie viele Stellplätze ein Bauherr pro neu gebauter Wohnung mindestens bereitstellen muss.

Das bedeutet: Bevor ein Baugrundstück überhaupt an die MARO übergeht, wird neben den allgemeinen Planungen auch das Stellplatz-Konzept im Gemeinderat vorgestellt. „Es gibt über unser Mobilitätskonzept immer riesige Diskussionen in den Gemeinderäten, die wochenlang dauern“, sagt Martin Okrslar. Und er stellt klar: „Natürlich muss keine Gemeinde das akzeptieren!“

Ganz wichtig sei es daher, dass die MARO mit den Gemeinden Vereinbarungen zum Ausgleich trifft. Rückt die Gemeinde von den Vorgaben des Stellplatz-Schlüssels ab, verpflichtet sich die MARO also zu einer Gegenleistung. Diese puffert das Risiko ab, dass es am Ende und langfristig in einem Haus rechnerisch doch mehr als ein Auto pro Wohnung gibt. 

In Penzberg zum Bespiel könnte, würde dieser Fall eintreten, die Stadt darauf bestehen, dass der Garten nachträglich zur Parkfläche umgebaut wird. 

Und in Wielenbach ließ sich die Gemeinde auf das Mobilitätskonzept ein, weil eine Ausgleichszahlung vereinbart wurde. Bedeutet: Wenn jemand ein Auto zu viel in seinem Haushalt hat, muss die MARO eine Zahlung von 25.000 Euro an die Gemeinde leisten – und zwar jährlich, pro Auto. Im Rückgriff muss sich die MARO das von ihren Mietern wieder zurückholen.

„Das wird in die Nutzungsverträge mit unseren Bewohnern so reingeschrieben“, sagt der Vorstand. „Aber unsere Erfahrung ist, dass die Mieter das gerne annehmen. Es klingt hart, aber ich sehe eindeutig das Positive an unserem Konzept. Und das liegt nicht nur an den Mieten, sondern auch daran, dass wir mit CarSharing, Elektro-Lastenrad und großzügigen Radl-Abstellflächen gut und gleichwertige Mobilitätsangebote machen.“ 

Wer übrigens ganz auf ein eigenes Auto verzichtet, muss natürlich auch keine Tiefgaragenmiete bezahlen. 

In Wielenbach werden im MARO-Projekt für die 25 Wohnungen nun 25 Stellplätze gebaut. Wäre es nach der Stellplatz-Satzung der Gemeinde gegangen, hätten fast doppelt so viele – nämlich weitere 23 Stellplätze hingestellt werden müssen. Das hätte bei Größe und Lage des Grundstücks bedeutet, dass die Tiefgarage doppelstöckig hätte werden müssen. Mehrkosten: mindestens 1,5 Millionen Euro!

Rechnet man diese Mehrkosten auf die Miete um, hätte dies bedeutet, dass alle Bewohner*innen 3,40 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zusätzlich hätten zahlen müssen. Okrslar: „An den hohen Mieten hätte das ganze Projekt durchaus auch scheitern können.“

Niemand habe bisher das Konzept infrage gestellt, berichtet Silke Beck, die bei der MARO als Mieter- und Interessentenbetreuerin die Gespräche mit den Menschen geführt hat, die in Wielenbach einziehen möchten. „Wir haben das im Vorfeld ja umfassend kommuniziert, alle wissen genau Bescheid.“ Sie habe eher die Erfahrung gemacht, dass die Menschen das Konzept gutheißen und unterstützen würden. 

Eine Win-Win-Situation? Für Mieter*innen und die Genossenschaft auf jeden Fall. Warum auch die Gemeinde Wielenbach von der Vereinbarung profitiert, erläutert Bürgermeister Harald Mansi in diesem Beitrag.

 

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